DER ERWERB EINER IMMOBILIE IN ITALIEN

Italien ist eines der sichersten Länder was den Erwerb einer Immobilie betrifft, dank des ausgezeichneten Rechtssystems, bei dem der Übergang von Eigentum festen Regeln unterliegt. Ausländische Käufer könnten jedoch Schwierigkeiten haben diese Vorgänge zu verstehen. Aus diesem Grund bietet Ihnen das Team von Properties in Italy die erforderliche Unterstützung um all diese Vorgänge gründlich zu verstehen, bevor Sie die endgültige Entscheidung treffen, eine Immobilie in unserem Land zu kaufen.

EINFÜHRUNG

Der Immobilienkauf in Italien ist in der Regel in drei Stufen gegliedert:

• Die erste Stufe besteht aus der Suche, der Besichtigung und Wahl des Objekts, mit der Hilfe eines Maklers (Mediatore oder Agente Immobiliare). Hat man das richtige Objekt gefunden und ausgewählt wird der Käufer gebeten ein Kaufangebot zu unterzeichnen (proposta d‘acquisto), und eine kleine Anzahlung bei dem Makler zu hinterlegen.
• Die zweite Stufe. Falls das Kaufangebot vom Verkäufer akzeptiert wird, ist der nächste Schritt der Abschluss und die Unterzeichnung eines Vorvertrages (contratto preliminare oder compromesso). Dieser ist normalerweise ein rechtlich verbindliches Abkommen um den Kaufabschluss offiziell von einem Notar beglaubigen zu lassen und den verbliebenen Kaufpreisbetrag an einem fest vereinbarten Termin zu bezahlen. Der contratto preliminare oder compromesso ist eine private Vereinbarung zwischen dem Käufer und Verkäufer, wobei sich beide Parteien gegenseitig “versprechen“ die Immobilie zu kaufen, bzw. zu verkaufen. Dieses Übereinkommen kann vom Verkäufer, Makler oder Anwalt entworfen werden. Da es sich um ein komplexes rechtliches Dokument handelt, sollte es immer einem spezialisierten italienischen Rechtsanwalt zur Prüfung vorgelegt werden, oder noch besser, von ihm direkt aufgesetzt werden.
• Die dritte Stufe beeinhaltet die Formalitäten des notariellen Abschlusses. Der Kauf ist notariell abgeschlossen wenn die Urkunde (rogito), oder Übertragungsurkunde unterzeichnet worden ist. Der Notar händigt eine beglaubigte Kopier der Urkunde aus und lässt das Originaldokument beim Grundbuchamt registrieren, dadurch wird der Käufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie. Der Notar prüft ob die Eigentumsurkunde in Ordnung ist, ob die Immobilie rechtmäßig eingetragen wurde und dass keine illegalen Bauten oder Baumaßnahmen vorliegen. In Italien kann nur ein Notar das Eigentumsrecht rechtswirksam übertragen. Der Notar entwirft den Kaufvertrag (rogito), sorgt für dessen ordnungsgemäße Ausführung, und die Registrierung und Bezahlung aller anfallenden Steuern und Abgaben, die mit dem Kaufabschluss in Zusammenhang stehen.

Das Honorar für den Notar beträgt ungefähr 1% des angegebenen Verkaufspreises (abhängig vom Kaufpreis).

Rechtsanwälte und Immobilienmakler

Im Hinblick auf die rechtlichen und praktischen Schwierigkeiten beim Erwerb einer Immobilie in Italien, ist es höchst ratsam die Hilfe eines spezialisierten italienischen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, vorzugsweise einen englischsprachigen, der in ihrem Namen handeln kann. Er ist verantwortlich für die Ausarbeitung von Verträgen, stellt den Kontakt zum Notar her und erteilt die notwendige Rechtsberatung.

Steuern und Gebühren

Die Registrierungssteuer für den Immobilienerwerb in Italien bewegt sich zwischen 3-10% des Kaufpreises:

3% für Einwohner (Erstwohnsitz)
10% für Nicht-Einwohner (Zweitwohnsitz)
18% für landwirtschaftliche Grundstücke oder Anwesen

Falls Sie Wohneigentum von einer Privatperson erwerben, werden die Registrierungssteuern nach dem Katasterwert berechnet. Das ist der im Grundbuch eingetragene Steuerwert, der meist sehr viel niedriger ist als der tatsächliche Marktwert. Wird die Immobilie von einer Baufirma oder einem Bauträger gekauft (Neubauten oder sanierte/renovierte Altbauten), wird die Mehrwertsteuer fällig, an Stelle der Registrierungsgebühren. Der Mehrwertsteuersatz für den Erstwohnsitz beträgt 4%, für den Zweitwohnsitz 10% und berechnet sich auf Grundlage des Kaufpreises der im Notarvertrag angegeben ist.

Vorteile für Erstkäufer

Um die steuerlichen Vorteile für Erstkäufer zu nutzen (niedrigere Steuern für den Erstwohnsitz, s.o.), müssen Sie in der Übertragungsurkunde erklären, Ihren Wohnsitz (oder den Sitz Ihres Gewerbes/ihrer Firma) innerhalb der nächsten 18 Monate ab Kaufdatum in dem Gemeindegebiet/der Stadt zu etablieren, wo sich die Immobilie befindet. Sie sollten noch nie zuvor die Erstkäufervorteile für eine andere Immobilie in derselben Gemeinde oder im gesamten Staatsgebiet von italien genutzt haben.

Immobiliensteuern

Nicht-Einwohner mit Zweitwohnsitz in Italien müssen die folgenden Steuern bezahlen:

• Einkommenssteuer (IRPEF). Nicht-Einwohner müssen eine Steuererklärung mit Angaben zu ihrem Zweitwohnsitz abgeben. Wenn die Immobilie vermietet wird, sollten die jährlichen Mieteinnahmen angegeben werden, andernfalls müssen sie nur den katastralen Mietwert angeben (gewöhnlich sehr niedrig).
• Die Grundstuer (ICI/IMU) beträgt zwischen 0,4 - 0,7% des Katasterwertes und kann in zwei Jahresraten bezahlt werden. Seit 2011 muss die Grundsteuer auch wieder für den Erstwohnsitz bezahlt werden.

Sanierung oder Neubau

Um mit der Renovierung oder dem Bau eines Gebäudes beginnen zu können, ist es notwendig die Dienste eines lizensierten Vermessungstechnikers (Geometra) oder eines Architekten zu erhalten. Alle großen Bau- und Sanierungsarbeiten erfordern die Vorlage eines Antrags auf Genehmigung bei der örtlichen Behörde, der vom Eigentümer und von einem lizensierten Techniker unterzeichnet werden muss. Im Fall von Restaurierungsarbeiten der Innenräume (Innenwände, Malerarbeiten, Fußböden, Fenster- und Türrahmen etc...) ist es ausreichend ein bestimmtes Anfrageformular, genannt DIA (dichiarazione di inizio Attività), von einem Techniker unterzeichnet, vorzulegen.

Hypotheken

Derzeit ist es recht günstig ein Darlehn auf ca. 80% des Kaufpreises, je nach Einkommen, bei einer italienischen Bank zu erhalten. Bitte kontaktieren Sie uns unverbindlich, falls Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben.